マンション管理・再生
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マンガ「正直不動産」とタイアップしたパンフレット第2弾「マンションは管理を買え」に掲載された「マンションの管理状況チェックシート」の詳細版です。

マンションの購入をお考えの際には、このチェックシートを活用して、マンションの管理状況にも目を向けてみましょう。

マンションは管理を買え!?　快適なマンションライフのはじまりは…マンションの管理を知ることから！

＜竣工年次＞
◎チェックポイント ｜ 新耐震基準が適用された昭和56年以前築かどうか

昭和56年（1981年）６月１日以降に建築確認を受けた建物は、震度６強～震度７の揺れでも倒壊しない程度の強度を有する「新耐震基準」に基づいて建築されていますが、それ以前の建物は、いわゆる「旧耐震基準」に基づいて建築されており、耐震性能が不十分な場合があります。
そのため、高経年マンションを購入する際は、まずは竣工年次を確認し、昭和50年代中盤以前に竣工している場合は、「新耐震基準」に基づいているかを確認してみましょう。
そして、旧耐震基準に基づいて建築されている場合は、耐震診断等により「新耐震基準」と同程度の耐震性能があることを確認しているかどうかを確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　広告資料、仲介事業者からの報告

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＜共用部分・専有部分の範囲＞

◎チェックポイント ｜ 建物の躯体（壁・床・天井）や設備（水道・電気・ガス・通信）、建具（ドア・窓）の共用部分と専有部分の範囲はどこまでか

マンションの建物は、購入者（購入後は「区分所有者」といいます。）だけが所有権を持つ「専有部分」と、マンションの区分所有者全員で共有する「共用部分」に分けられます。
多くのマンションでは、管理規約の中で「専有部分」と「共用部分」の範囲を示していますので、必ず確認しておくようにしましょう。
また、長期修繕計画作成ガイドラインの参考資料の中で、「標準管理規約」を例にした「専有部分」と「共用部分」の考え方を図でお示ししていますので、参考としてください。

▶主な確認の方法　：　管理規約

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＜通常総会の開催時期＞

◎チェックポイント｜年１回開催される通常総会は何月に開催されているか

マンションの管理は、すべての区分所有者から構成される「管理組合」によって行われています。そして、管理組合の重要な意思決定は、「総会」の多数決で決められていきます。
毎年どれぐらいの時期に総会が開催されるのかを知っておき、できる限り参加することが大切です。
多くのマンションでは、実際に総会に参加できない場合でも、「議決権行使書」という書類を総会までに提出することで、書面で自分の意思を表明することもできますので、総会の時期が近づいてきたら忘れずに提出しましょう。

▶主な確認の方法　：　総会の議事録

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＜通常総会の議事内容＞

◎チェックポイント｜年１回開催される通常総会において、どのような内容が話し合われているか
管理組合としての意思決定が円滑に行われているか

それでは、総会ではどのようなことが話し合われ、意思決定されているのでしょうか。
総会で話し合われる主な内容は、次のようなものです。

●マンション内のルール「管理規約」・「使用細則」の変更
●管理費・修繕積立金の支払額の変更
●大規模修繕工事の計画・実施
●管理組合役員の選任

このように、マンションで生活する上で重要な決定は総会で行われます。
直近の総会議事録を確認することで、今そのマンションがどのような課題に直面しているかを知ることができます。総会で話し合われる内容は、マンション購入後の生活に大きく影響する内容ばかりですので、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

▶主な確認の方法　：　総会の議事録

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＜理事会の開催時期・回数＞

◎チェックポイント｜理事会の開催頻度はどの程度か（例：月１回など）

管理組合の重要な意思決定は、通常年１回開催される総会で行われますが、日常的な管理運営は、区分所有者の中から選ばれる理事が参加する「理事会」によって行われます。
例えば、多くのマンションでは、専有部分のリフォームをする場合でも、管理組合への届出が必要ですが、そうした届出を承認するかどうかは、理事会で判断することが多くなっています。
そのため、理事会が定期的に開催されているかどうか、確認しておくことが重要です。

▶主な確認の方法　：　理事会の議事録

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＜管理業者の会社名・業務形態＞

◎チェックポイント｜
管理業者はどこか
管理業務の委託の範囲

マンションの管理の担い手は「管理組合」ですが、マンション内の清掃や管理組合の金銭管理、総会や理事会の運営といった日常管理業務は「管理業者」に委託することが多くなっています。
区分所有者にとっても、マンションに関する困りごとは、まずは管理業者に相談することが多くなるでしょう。
そのため、そのマンションの委託先管理業者かどこかを知っておくことが重要です。

▶主な確認の方法　：　広告資料、仲介事業者からの報告

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＜管理規約の内容＞

◎チェックポイント｜管理規約において、標準管理規約で規定されている事項が網羅されているかどうか

マンションで区分所有者が守らなければいけない最も重要なルールが「管理規約」です。
マンションを購入する際は、まず管理規約を入手して、どのようなことが書かれているかよく確認しておきましょう。
管理規約に関しては、国土交通省でも、全国のマンションのモデルとなる「標準管理規約」を公表しています。標準管理規約には、管理規約に盛り込むべき基本的な内容が網羅されていますので、比較して必要な項目が含まれているか確認してみると良いでしょう。

▶主な確認の方法　：　管理規約

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＜細則等の有無・内容＞

◎チェックポイント｜駐車場・駐輪場の利用やペットの飼育などについて細則が設けられているか

管理規約よりも具体的なマンション内でのルールが「細則」・「使用細則」として定められている場合があります。
使用細則で定められていることが多い内容は次のようなものです。

●共用部分（共用廊下・共用施設・エレベーター・エントランスなど）の具体的な使用方法
●駐車場・駐輪場の使用方法・使用料
●ペットの飼育に関するルール
●楽器の演奏に関するルール

特にペットの飼育や楽器の使用など、関係しそうな内容の細則が定められている場合は、内容を確認し、よく認識しておくことが必要です。

▶主な確認の方法　：　細則・使用細則

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＜管理費などの毎月の支払額＞

◎チェックポイント ｜ 管理費・修繕積立金の毎月の支払い額はいくらか

マンションを購入すると、住宅ローンの支払いとは別に、管理費・修繕積立金の支払いが必要です。管理費・修繕積立金の額はマンション購入後の生活に大きく影響するため、住宅ローンの支払い額と合わせても無理なく支払える額であるかどうか、十分に確認しておきましょう。
その他、駐車場を使用する場合は駐車場の使用料、１階の住戸の専用庭・最上階の住戸のルーフバルコニーなどがある場合はそれらの専用使用料の支払いが必要な場合もありますので、あわせて確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　広告資料、仲介事業者からの報告

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＜管理費などの支払期限・方法＞

◎チェックポイント ｜
支払い期限はいつまでか
支払い方法はどのような方法か（口座振替…など）

マンションの維持管理を適切に実施していくため、区分所有者は、管理費・修繕積立金を滞納せずに支払うことが求められます。
支払い期限や支払い方法を事前によく確認し、マンション購入後に支払い漏れがないようにすることが大切です。

▶主な確認の方法　：　広告資料、仲介事業者からの報告

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＜管理費会計の収支状況＞

◎チェックポイント ｜ 日常管理業務（敷地…など）に要する費用を管理費収入で賄えているか

マンション敷地内清掃や管理員業務、さらには共用部分（共用廊下・共用施設・エレベーター・エントランスなど）にかかる光熱費などの費用に充てられるのが「管理費」です。
こうした経費について、区分所有者から徴収される管理費で賄いきれているか確認しておきましょう。この経費が不足し、後述の「修繕積立金」会計から補填されているようなマンションは、適切な管理を続けていくことが難しくなることが懸念されます。

▶主な確認の方法　：　管理組合の予算案・決算報告書

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＜修繕積立金会計の収支状況＞

◎チェックポイント ｜
修繕積立金の現時点での積立額がいくらか
長期修繕計画で予定されている将来の工事費用に対し、修繕積立金が不足することがないか

マンションを長期間にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに、計画的に修繕工事を行うことが必要ですが、修繕工事には、多額の費用がかかります。
修繕工事を実施する際に、多額の費用を一括で徴収することは、区分所有者にとって大きな負担です。場合によっては、費用不足のため、必要な修繕工事を行えず、建物等の劣化を進行させることとなり、あとで大きな負担が発生するおそれもあります。
こうした状況を避けるため、将来必要となる修繕工事の費用を、長期間にわたり計画的に積み立てていくのが「修繕積立金」です。
修繕積立金の現時点での積立額（累計額）がいくらあるのか、また、長期修繕計画で予定されている将来の工事費用に対し、修繕積立金が不足することがないかなどを確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　管理組合の予算案・決算報告書長期修繕計画

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＜管理費・修繕積立金などの支払額の変更予定＞

◎チェックポイント ｜
管理費・修繕積立金などの支払額の変更予定があるか
＜変更予定がある場合＞値上げ予定額はいくらか

毎月支払う管理費の額が変更される場合は、事前に確認しておきましょう。修繕積立金も同様ですが、まずは積立方法がどの方式を採用しているか確認が必要です。一般的に、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の２つの方式が存在します。
段階増額積立方式を採用しているマンションでは、修繕積立金の額を段階的に値上げする計画となっていますので、入居当初の月額だけでなく、長期修繕計画における収支計画も確認するようにしましょう。
なお、どのような積立方法であっても、工事費用の高騰等の要因によって必要な修繕積立金が増額になることもあるため、支払額の変更予定があるか、また、変更予定がある場合は、値上げ予定額はいくらなのかを確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　長期修繕計画

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＜購入予定の専有部分の管理費などの滞納状況＞

◎チェックポイント ｜ 購入予定の専有部分（…）が管理費などを滞納していないか

購入予定の専有部分について、前の区分所有者が管理費・修繕積立金を滞納している場合、その滞納額を継承する契約になっているか確認しましょう。

＜長期修繕計画の有無＞

◎チェックポイント ｜ 長期修繕計画が作成されているかどうか

マンションの長期修繕計画は、将来見込まれる修繕工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を設定し、修繕積立金の額の根拠を明確にするために作成するものです。
建物や設備は、軽微な破損などに対し、経常的な補修を適切に行っていても、経年に伴い、劣化が進みますので、新築時の水準に維持、回復させるための修繕工事が必要です。
マンションのように規模が大きい建物は、修繕工事の費用が多額となるため、一定の期間をかけて、必要な費用を積み立てられるように、長期修繕計画を作成し、これに基づいた修繕積立金の額を設定することが重要です。
マンションを購入する際は、購入時の建物や設備の状態だけでなく、長期修繕計画が作成されているかどうかを確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　長期修繕計画

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＜共用部分の修繕・改良工事の実施履歴＞

◎チェックポイント ｜
これまでに実施された修繕・改良工事の実施時期はいつか
これまでに実施された修繕・改良工事の内容はどのようなものか

長期修繕計画が作成されていても、計画に基づき、修繕工事が実施されていなければ、維持・管理が適切に行われていない可能性があります。
そのため、長期修繕計画と併せて、これまでの修繕・改良工事の実施履歴も確認し、建物や設備の状態が良好に保たれているのかを確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　工事履歴に関する資料

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＜共用部分の修繕・改良工事の実施予定＞

◎チェックポイント ｜
今後実施する予定の修繕・改良工事の実施時期はいつか
今後実施する予定の修繕・改良工事の内容はどのようなものか

長期修繕計画が適切に作成されているマンションは、30年以上の計画期間で、今後実施する予定の修繕・改良工事の実施時期や内容などが設定されています。
マンションを購入する際は、今後の修繕工事の実施予定だけでなく、建築や設備の性能・機能を向上させる改良工事（例えば、耐震改修工事や省エネ改修工事、バリアフリー工事など）が実施される予定となっているのかも確認しておきましょう。

▶主な確認の方法　：　長期修繕計画

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